De belangrijkste wijzigingen bij een hypotheek met NHG vanaf 1 januari 2023
1. Aanvullende lening bij lopende verbouwing
Het komt voor dat ingecalculeerde kosten voor een verbouwing onvoldoende zijn om de geplande of lopende verbouwing af te ronden, bijvoorbeeld door tussentijdse prijsstijgingen of gewijzigde werkzaamheden.
Op dit moment kan een consument in die situatie niet altijd een aanvullende lening met NHG voor de verbouwing krijgen, omdat pas een aanvullende lening verstrekt mag worden als de waarde van de woning hoger is dan de reeds verstrekte lening. Dit is niet altijd het geval. Dit belemmert de consument in deze situaties om de verbouwing af te ronden.
Deze situatie is natuurlijk niet gewenst, want als NHG willen we hier geen belemmerende factor in zijn als het niet nodig is. Voor de risico’s van NHG is het belangrijk dat de totale financiering (dus inclusief aanvullende lening om de verbouwing af te ronden) niet hoger is dan de uiteindelijke waarde van de woning. Dit wordt nu als uitgangspunt genomen bij de wijzigingen die we hiervoor doorvoeren.
2. Vrijgeven zekerheid
Het komt voor dat geldverstrekkers een deel van de hypothecaire zekerheid vrij willen geven. Wij stellen hier als NHG eisen aan, maar ervaren inmiddels dat deze eisen niet altijd in verhouding staan tot het doel. Wij eisen namelijk altijd een taxatierapport en een gedeeltelijke aflossing van de lening. Met name in situaties waarbij maar een klein deel van het zekerheidsrecht wordt vrijgegeven zijn deze eisen te zwaar. Doel van deze eisen is namelijk om de risico’s voor NHG te beperken. Immers, als een geldnemer de lening uiteindelijk niet kan aflossen en de waarde van het onderpand onvoldoende is om de restschuld daarop te kunnen verhalen, zal dat tekort voor rekening kunnen komen van NHG.
Omdat in specifieke situaties dit risico marginaal is, passen we de eisen aan. We hebben richtlijnen opgesteld op basis waarvan de geldverstrekker kan beoordelen of een verplichting tot taxatie en/of aflossing nodig is.
3. Energiebesparende maatregelen bij woonwagens
Wij willen dat alle consumenten die een hypotheek met NHG aanvragen dezelfde mogelijkheden voor het financieren van verduurzaming aangeboden krijgen.
De extra leenruimte die het bij woningen mogelijk maakt om energiebesparende voorzieningen te treffen, zal daarom in 2023 ook bij woonwagens toegepast worden. In het geval van energiebesparende voorzieningen verhogen we de maximale LTV voor woonwagens van 100% naar 106%.
4. Werkgeversverklaring
Het geslacht wordt per 1 januari 2023 niet meer uitgevraagd op de werkgeversverklaring. We sluiten daarmee aan bij de keuze die steeds meer werkgevers maken om het geslacht van hun werknemers niet vast te leggen.
5. Erfpachtbeleid
Erfpacht- en kortingsconstructies kunnen bijdragen aan de toegang tot een betaalbare woning, maar zijn ook complex en niet in iedere situatie verantwoord. Daarom zijn nieuwe criteria opgesteld voor erfpacht- en kortingsconstructies die in combinatie met NHG aangeboden mogen worden.
Een risicodragend grond- of kortingsdeel wordt voortaan meegenomen bij bepaling van de kostengrens en berekening van de borgtochtprovisie. Daarnaast mogen erfpacht- en kortingsconstructies niet samenlopen met een (deels) aflossingsvrije hypotheek met NHG. Deze aanpassingen zorgen voor een meer verantwoorde woningfinanciering voor consumenten, een juist gebruik van de NHG-kostengrens en een borgtochtprovisie die recht doet aan de mate van risico voor onze organisatie.
Voor erfpachtconstructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is geldt een overgangsperiode.
6. Gelijkschakelen bouwkundig rapport en bouwkundige opnamestaat
Om de V&N 2023 beter te laten aansluiten bij het model Taxatie Woonruimte 2021 passen we de Norm aan, zodat duidelijk is wanneer NHG verwacht dat een bouwkundige keuring uitgevoerd wordt.
Daarnaast verwacht NHG ook een bouwkundige keuring als de taxateur aangeeft dat de algehele staat van de gehele woning slecht is
7. Waardebepaling woning ten behoeve van aflosvrij in beheer
Verzoeken van geldverstrekkers laten een behoefte zien om meer mogelijk te maken om woningbehoud te realiseren dan de huidige NHG-voorwaarden toelaten.
Nu wordt het aflossingsvrije gedeelte van een lening bij het wijzigen of vervangen van die lening bepaald door de oorspronkelijke waarde van de woning. We passen dit aan naar de huidige waarde van de woning. Met deze wijziging realiseren we niet alleen meer woningbehoud, ook wordt de mate van aflossingsvrij meer passend bij de woningmarkt, en blijft zo dus verantwoord.
Met deze wijziging worden de mogelijkheden om aflossingsvrij te lenen niet uitgebreid. Dat mag nog steeds alleen bij een bestaande eigenwoningschuld.
8. OHA-eisen bij duurzaam vertrek partner
Op dit moment eisen wij dat een vertrekkende partner de woning duurzaam moet hebben verlaten voordat ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) wordt verleend. In de huidige woningmarkt is het vinden van een andere passende woning echter moeilijk.
Vanaf 1 januari 2023 laten we de eis vervallen dat een vertrekkende partner een woning vóór OHA moet hebben verlaten, mits er een ontruimingsverklaring wordt getekend door de vertrekkende partner. Zo krijgt de vertrekkende partner meer tijd om andere woonruimte te vinden, terwijl de ex-partners niet meer noodzakelijk financieel aan elkaar gebonden blijven.
9. Verbeterbudget bij reguliere taxatie
Wij vinden het belangrijk om het proces voor het uitvoeren van kwaliteitsverbeteringen zo makkelijk mogelijk te maken voor een consument. Daarom hoeft een consument sinds 2022 geen uitgewerkte specificatie van een verbouwing te overleggen, ook omdat tijdens een verbetering de wensen daarvoor kunnen veranderen (zie ook wijziging aanvullende lening bij lopende verbouwing). Het niet-overleggen van een uitgewerkte specificatie is toegestaan in situaties waarbij de waarde van woning voor verbetering hoger is dan de lening (dit noemen we het verbeterbudget). Vooralsnog kon dit alleen als de consument een desktoptaxatie gebruikte.
Per 2023 bieden we de consument ook bij reguliere taxaties de mogelijkheid om een verbeterbudget te gebruiken. Bijkomend voordeel hiervan is dat met reguliere taxaties de consument tot 100-106% loan-to-value (LTV) kan lenen (met de desktoptaxatie is dat tot 90% LTV).
10. SFH-toets
Geldverstrekkers kunnen sinds het wijzigen van het Protocol Incidentenwaarschuwingssysteem Financiële Instellingen niet meer voldoen aan de bestaande eisen in de V&N die zien op fraudecontroles.
De Normen worden zodanig aangepast dat de geldverstrekker gedegen onderzoek kan doen naar de consument en met gebruik van meerdere informatiebronnen.
11. Borgen kwaliteitsniveau bouwkundig adviseur
Taxateurs treden zo nu en dan op als bouwkundige om het onderpand te boordelen. Om de onafhankelijkheid van de bouwkundige te waarborgen en om ook de kwaliteit van de bouwkundige rapporten te verhogen, mogen de bouwkundige en de taxateur vanaf 1 januari 2023 niet dezelfde persoon zijn en er mag geen sprake zijn van (in)directe betrokkenheid.
12. Melding van onregelmatigheden bij NHG
Als gevolg van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) mogen onregelmatigheden niet in alle omstandigheden worden gemeld aan NHG. In zowel de V&N als de Gedragslijn Intensief Beheer (GIB) van NHG staat een algehele verplichting opgenomen om onregelmatigheden te melden.
Nu deze melding vóór verkoop van een woning gelet op het proces binnen NHG niet nodig is, is besloten deze verplichting te laten vervallen. Bij een verliesdeclaratie mag NHG deze gegevens vaak wel ontvangen, zodat NHG nog steeds het dossier deugdelijk kan beoordelen.
13. Brondata in de V&N
We stimuleren het gebruik van brondata in de hypotheekketen omdat dit bijdraagt aan meer efficiëntie, minder foutgevoeligheid en een hogere voorspelbaarheid in het hypotheekproces. Sinds juni 2021 staan we het gebruik van brondata toe in de Voorwaarden van NHG.
In de Normen, die het meest door de adviseur en geldverstrekker geraadpleegd worden, wordt echter alleen nog over documenten gesproken. We voegen daarom toe dat de in de Norm genoemde documenten door brondata vervangen kunnen worden. Dit kan het gebruik van brondata ten goede komen.
NHG Voorwaarden & Normen januari 2022
NHG Voorwaarden & Normen juli 2021
NHG Tool: Keuzehulp bepaling inkomen
Is uw klant in loondienst, zelfstandig ondernemer of uitzendkracht? Heeft uw klant een tijdelijk contract, een min/max contract of meerdere inkomensbronnen? Gebruik de keuzehulp en ontdek snel welke inkomenstoets u kunt gebruiken voor uw klant én welke stukken voor NHG vereist zijn voor de hypotheekaanvraag.
Webinar: NHG in 2023; wijzigingen en plannen
De FlexFront Academy presenteert u NHG’s Marcel Sippekamp, die u meeneemt in de voorgenomen wijzigingen van NHG in 2023. In dit webinar spreekt Marcel ook over de achtergrond van de wijzigingen en zoekt hij actief de dialoog met u als hypotheekadviseur. Dit jaar is het natuurlijk extra spannend wat er gaat gebeuren met alle ontwikkelingen in de markt.
Grijp deze kans om weer helemaal op de hoogte te zijn!
Webinar: NHG in 2023; wijzigingen en plannen. Wilt u de presentatie van het webinar in uw mailbox ontvangen stuur dan een bericht naar [email protected].
Webinar: NHG in 2022; wijzigingen en plannen
De FlexFront Academy presenteert u NHG’s Marcel Sippekamp, die u meeneemt in de voorgenomen wijzigingen van NHG in 2022. In dit webinar spreekt Marcel ook over de achtergrond van de wijzigingen en zoekt hij actief de dialoog met u als hypotheekadviseur. Grijp deze kans om weer helemaal op de hoogte te zijn! Webinar: NHG in 2022; wijzigingen en plannen terugkijken.
Wilt u de presentatie van het webinar in uw mailbox ontvangen stuur dan een bericht naar [email protected].
Webinar: NHG & de veranderingen in Voorwaarden en Normen per 1 juli 2021
In een informatief uurtje praat Marcel u bij over de wijzigingen die NHG per 1 juli 2021 doorvoert. Op de agenda staan zaken als de desktoptaxatie, vervallende hypotheekrenteaftrek, de hardheidsclausule, verlengen looptijd en brondata. En uiteraard neemt Marcel u mee in nieuwe ontwikkelingen. Webinar terugkijken: NHG & de veranderingen in Voorwaarden en Normen per 1 juli 2021.
Wilt u de presentatie van het webinar in uw mailbox ontvangen stuur dan een bericht naar [email protected].